Le tiers financement est un service d'accompagnement et de financement : un organisme spécialisé conçoit, finance et suit la rénovation énergétique d'un logement, puis se rembourse par mensualités. Inscrit en 2014 au code de la construction et de l'habitation, ce dispositif vise les propriétaires occupants et les immeubles collectifs.
STF régionales : aides, accompagnement et prêt réunis
- Le tiers financement réunit dans une même offre l'accompagnement technique, le montage des aides et le financement des travaux.
- Les STF sont surtout régionales : l'accès dépend du lieu où se trouve le logement.
- Particuliers, syndicats de copropriété et, depuis la loi du 30 mars 2023, collectivités peuvent y recourir.
- Le projet doit viser une rénovation globale, validée par un diagnostic thermique avant la mise en œuvre.
Qu'est-ce que le tiers financement ?
Le tiers financement désigne une formule où un acteur extérieur, le tiers financeur, prend en charge tout ou partie de l'investissement initial d'une rénovation énergétique. Le propriétaire n'avance pas la totalité du coût : il rembourse ensuite, sur une période plus longue qu'un crédit travaux ordinaire, une somme que la baisse de la facture vient compenser en bonne proportion.
En France, la loi ALUR du 24 mars 2014 a défini le cadre juridique en inscrivant la société de tiers-financement dans le code de la construction et de l'habitation (CCH). La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, en août 2015, a complété le dispositif en ouvrant à certaines de ces structures, sous l'autorisation de l'autorité bancaire, le droit de distribuer elles-mêmes des crédits. Un décret de mars 2015 a précisé les modalités de cette activité de crédit.
La définition retenue par le législateur tient en une idée : l'offre de tiers financement ne se limite pas à l'argent. Elle comprend un volet technique (diagnostic, programme de travaux, suivi du chantier) et un volet financier (plan de financement, aides, crédit). C'est cette combinaison qui la distingue d'un simple prêt bancaire, et c'est aussi elle qui explique pourquoi l'offre reste portée par des structures publiques ou parapubliques plutôt que par les banques.
Comment fonctionne une société de tiers-financement ?
Une société de tiers-financement, souvent abrégée STF, intervient comme un guichet unique. Selon le modèle retenu par chaque région, elle prend la forme d'une société d'économie mixte, d'une société publique locale ou d'une régie rattachée au conseil régional. Son rôle se déroule en plusieurs étapes.
- Le diagnostic : une étude thermique du bâtiment établit la consommation actuelle et les scénarios de rénovation.
- La conception du programme : la STF propose un bouquet de travaux cohérent (isolation, ventilation, chauffage) et une estimation des gains attendus.
- Le plan de financement : elle calcule les aides mobilisables, CEE et prime publique compris, puis propose le financement du reste à charge.
- La réalisation : elle aide à consulter les entreprises, contrôle les devis et suit le chantier jusqu'à la réception.
- Le suivi : après les travaux, elle peut vérifier la consommation réelle du logement et, dans certains modèles, assurer la maintenance des équipements.
Ce mécanisme place le maître d'ouvrage, c'est-à-dire le propriétaire ou le syndicat de copropriété, au centre de la décision, tout en lui retirant la gestion technique la plus lourde. Pour choisir les entreprises, la structure s'appuie généralement sur des professionnels qualifiés ; notre guide pour choisir un artisan reconnu garant de l'environnement détaille ce que cette mention garantit.
Les STF sont regroupées au sein de l'association Serafin, qui fédère les sociétés de tiers-financement françaises et porte leur point de vue auprès des pouvoirs publics. On y trouve notamment Île-de-France Énergies, Hauts-de-France Pass Rénovation, Artéé en Nouvelle-Aquitaine ou l'AREC en Occitanie. La carte évolue, avec de nouvelles structures en cours de création : il vaut mieux suivre l'actualité publiée par Serafin et consulter le site de sa région que se fier à une liste figée.
Qui peut bénéficier du tiers financement ?
La réponse dépend de deux critères : la nature du demandeur et la situation géographique du logement. Chaque organisme fixe ses propres conditions dans le cadre du programme régional qu'elle met en œuvre.
Les propriétaires occupants de maisons individuelles
C'est la cible historique. Pour bénéficier de l'opération, le logement doit en général être la résidence principale et se trouver dans le territoire couvert par la structure. Le projet doit viser une rénovation globale ou par étapes cohérentes, avec un gain énergétique significatif mesuré lors du diagnostic, parfois jusqu'au niveau BBC. Les petits travaux isolés, comme le seul remplacement d'une chaudière, sont rarement acceptés.
Les copropriétés
Le syndicat des copropriétaires peut souscrire un financement collectif pour la rénovation de l'enveloppe et des équipements communs de l'immeuble. Le tiers financeur accompagne alors le conseil syndical, prépare les votes en assemblée générale et peut proposer des crédits individuels aux occupants qui le souhaitent. Pour un parc immobilier ancien, c'est souvent la seule offre qui combine ingénierie et financement sur la durée.
Les collectivités et les bâtiments publics
La loi du 30 mars 2023 a ouvert, à titre expérimental, le tiers financement à l'État, à ses établissements publics et aux collectivités locales. Elle leur permet de confier la rénovation énergétique de bâtiments publics à un titulaire qui en assure le financement, le paiement étant étalé. Cette formule s'articule souvent avec un contrat de performance énergétique (CPE), dans lequel le prestataire s'engage sur un résultat chiffré.
Les bailleurs et le secteur tertiaire
Certaines structures acceptent les propriétaires bailleurs, d'autres non ; les bailleurs sociaux, eux, disposent de leurs propres outils. Pour le secteur tertiaire, l'industrie et l'entreprise, le schéma le plus courant reste le tiers investissement : un opérateur finance et installe l'équipement, puis se rémunère sur les gains obtenus ou sur la production. Le tiers investissement photovoltaïque en est l'exemple le plus répandu, un projet solaire pouvant être installé sans apport grâce à un partenaire financier qui récupère une fraction de la valeur de l'électricité produite.
Quels travaux et quelles aides entrent dans le montage ?
Le tiers financement ne remplace pas les aides publiques : il les intègre. Le plan de financement additionne généralement MaPrimeRénov', les certificats d'économies d'énergie (CEE), les aides locales et, le cas échéant, un éco-prêt à taux zéro. Pour ce plan de financement, le guide sur les aides à la rénovation énergétique disponibles cette année fait le point sur les montants.
Les travaux éligibles sont ceux qui réduisent la consommation de manière durable :
- isolation des murs, de la toiture et des planchers bas ;
- remplacement des menuiseries ;
- installation d'une ventilation performante ;
- changement du système de chauffage pour une pompe à chaleur ou une chaudière biomasse ;
- parfois, production d'énergie renouvelable, par exemple des panneaux solaires.
La logique est celle de l'efficacité énergétique et de la réduction des coûts sur tout le cycle de vie du bâtiment. Le montage cherche à ce que la baisse annuelle de la facture couvre une part notable de la mensualité, sans promettre un équilibre parfait, qui dépend du prix de l'énergie.
| Solution | Qui la propose | Accompagnement technique | Remboursement |
|---|---|---|---|
| Tiers financement | Société de tiers-financement régionale | Inclus, de l'audit à la réception | Mensualités sur une longue durée |
| Éco-prêt à taux zéro | Banques conventionnées | Non, sauf Mon Accompagnateur Rénov' | Mensualités sans intérêts |
| Prêt avance rénovation | Banques partenaires | Non | À la vente ou à la succession |
| Tiers investissement solaire | Opérateur privé | Installation et gestion technique | Partage de la production |
Quand le reste à charge est modeste, un éco-PTZ accessible sans condition de ressources peut suffire. Pour un ménage âgé qui ne veut pas de mensualité, le prêt avance rénovation remboursé à la vente du bien constitue une autre voie.
Quels sont les avantages et les limites ?
L'avantage principal tient à la simplicité : un seul interlocuteur gère la conception, le financement des travaux et le suivi. Cette solution clé en main réduit le risque d'un chantier mal coordonné, fréquent quand le particulier doit piloter seul plusieurs corps de métier. Le financement direct du reste à charge permet aussi à des ménages qu'une banque aurait écartés, faute de capacité d'emprunt jugée suffisante, d'engager une rénovation complète.
Pour la collectivité, l'intérêt est double : diminuer la consommation du parc et agir contre les émissions de gaz à effet de serre, dans la ligne des objectifs de la transition énergétique et de l'adaptation au changement climatique.
Les limites existent. L'offre reste inégale selon les régions, et certaines sociétés ont des délais d'attente longs. Le coût total d'un crédit sur une longue période n'est pas nul : comparer le taux et le coût global avec une offre bancaire classique reste nécessaire. Enfin, les gains annoncés sont des estimations ; l'étude initiale en donne un ordre de grandeur, pas une garantie, sauf dans le cadre d'un contrat de performance.
Comment monter son dossier ?
La démarche commence par le service public de la rénovation de l'habitat, France Rénov', dont les conseillers, gratuits et neutres, orientent vers la STF compétente lorsqu'elle existe. Le propriétaire prend ensuite contact avec cette structure, qui vérifie l'éligibilité du logement et du bénéficiaire.
Vient alors l'audit. Si aucun document de ce type n'existe encore, la STF le commande ou le réalise ; notre article sur le coût et le déroulé d'un audit énergétique de maison explique ce que contient ce document. Sur cette base, un programme de travaux et une offre de financement sont remis au propriétaire, qui reste libre d'accepter ou non.
Après signature, l'organisme consulte les entreprises, dépose les demandes d'aides et assure la mise en œuvre du chantier. Le crédit n'est débloqué qu'au fil de la réalisation, sur factures. Conserver tous les documents, devis et procès-verbaux de réception facilite le suivi et un éventuel contrôle des aides.
Questions fréquentes sur le tiers financement
- Faut-il des revenus minimum pour accéder au tiers financement ?
- Les STF n'appliquent pas toutes un plafond ou un plancher de revenus. Elles étudient la capacité de remboursement du ménage, en tenant compte de la baisse de facture prévue.
- Peut-on cumuler le tiers financement avec MaPrimeRénov' ?
- Le cumul est la règle : l'organisme intègre MaPrimeRénov', les CEE et les aides locales dans le plan de financement, puis finance le reste à charge.
- Que faire si aucune société de tiers-financement ne couvre ma région ?
- Un conseiller France Rénov' oriente alors vers un accompagnateur agréé et vers les crédits bancaires dédiés, comme l'éco-PTZ ou le prêt avance rénovation.
